9月30日，中金杭州安居宁巢REIT基金合同正式生效，标志着浙江省首单保障性租赁住房公募REIT成功落地。 该产品于4月29日在深交所提交申报，9月3日获得证监会注册批复，整个流程耗时127天。

单独审视这一单时，它并不显眼。发行份额3亿份，发行价3.050元/份，募集金额9.15亿元，在已上市及已获批成立的11只保租房公募REITs中，9.15亿元是最低的募集规模。

然而从趋势观察，2026年前九个月已有3单租赁住房REITs获批，成为2023年以来发行最为密集的时段，行业累计数量达到11单。更关键的是，排队等待的城市格局发生了变化。

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截至2026年9月，已上市（含已获批成立）的11单保租房公募REITs产品，这11单仅分布在6个城市，其中北京、上海、深圳合计8单， 总募集规模117.81亿元；厦门、苏州、杭州各1单，合计35.82亿元。一线城市数量占比72.7%，规模占比76.7%。

这种结构并非偶然。保租房REITs自2022年8月首批三单起步，底层资产来自北京、深圳、厦门三地的保障房平台，厦门是其中唯一的非一线城市。此后四年，增量高度集中于上海和北京：华润有巢、城投宽庭、上海地产、中建幸孚+，这四单均位于上海。北京则在2026年4月由昌平区平台填补了区级REIT的空白。苏州于2025年5月落地一单，是江苏省的首单，也是四年间二三线城市的第二单。

换言之，在杭州落地之前，从2022年8月到2026年3月这三年七个月里，二三线城市在保租房公募REITs中仅获得两个名额。

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中金杭州安居宁巢REIT是一个信号，它表明非一线城市的人才专项租赁住房能够独立成单，无需通过多项目拼凑规模。

从正在推进的保租房资产证券化项目来看，保租房REITs向二三线城市扩展的信号更为明显。 首先是济南和郑州，两市属城投平台已完成中介选聘，这意味着发行主体从央企、省会城投延伸至市属平台。随后是宿迁，一个县域人才社区也在探索资产证券化的路径。

更外围的储备也在铺开。南京、重庆、西安、青岛、天津、福州等城市同步推进项目储备，全国性发行网络的雏形正在形成。

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二三线城市手中的保租房，相当一部分建设在划拨土地上。这类资产要装入REITs，首要障碍是土地权属：划拨用地对应的房屋分摊土地使用权无法直接纳入资产池。

2026年8月25日，郑州市自然资源和规划局就《郑州市人民政府关于保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金的资产处置办法（征求意见稿）》公开征求意见，文件适用范围涵盖郑东新区、郑州高新区、郑州经开区以及中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区八个区。文件明确，房屋分摊土地使用权由划拨变更为出让，补缴土地差价款的参照标准为已购公有住房上市销售补缴土地价款， 计算公式为“房屋分摊土地面积×现行住宅基准地价×5%”，流程包括申请、核算、补缴、登记四步，不动产权证书附记栏需注明“保障性租赁住房”；运营方面要求只租不售，禁止分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割售卖、以租代售；若通过转让项目公司股权的方式完成REITs上市发行，可豁免前述资产处置限制条款，发行失败的项目则须继续按保租房监管规定运营。

这类文件看似技术性强，实则是二三线城市发行REITs的前置条件。它一次性解答了“划拨地能否入池”“补缴多少金额”“由谁审批”三个问题，郑州城发安居科技才能在相同时间窗口完成中介选聘。

更上层的制度背景同样明确。4月15日，国务院办公厅印发《关于深化投资审批制度改革的意见》，支持通过发行REITs盘活存量资产；8月28日，证监会在《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》中明确支持REITs发行与扩募。

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政策仅是打开通道，真正推动力仍来自市场。

贝壳数据显示，2026年7月，贝壳平台重点50城租金收益率为2.80%， 北京、上海、广州、深圳分别为2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。

一线城市的租金收益率系统性低于重点城市平均水平，而二三线城市整体高于一线城市。

过去二三线城市难以开展REITs，一个现实原因是当地资产无法满足投资人对分派率的要求， 而在整体房价下行的背景下，租金相对稳定，因此收益率随之上升。

中金杭州安居宁巢REIT的发售公告显示，按9.15亿元募集规模计算，2026年4至12月预测净现金流分派率为3.67%（年化），2027年度为3.75%。

值得注意的是，该产品在招募说明书阶段按8.33亿元评估值测算，当时对应的两个数值分别为4.03%和4.11%；最终发行价定为3.050元/份、募资9.15亿元，分派率被摊薄约36个基点。

这些数据表明，二三线城市的新发项目已能产生投资人可接受的回报水平，这笔账算得通，下沉才可能发生。

保租房REITs的城市边界确实在向外扩展，此轮扩容一方面受制度和地方意愿推动，另一方面源于二三线城市回报率的提升。

但需注意，公募通道的下沉存在限度。资产池厚度、多项目打包和持续扩募能力这三道硬性门槛，决定了能进入该通道的仍主要是省市级平台和央企。 真正下沉到区县及更低能级城市的是机构间REITs与类REITs，两者的规模、流动性和定价逻辑不在同一层面，不可混为一谈。

未来保租房REITs大概率将维持“一线扩募、部分二三线城市首发”的结构，一线已上市产品的扩募仍在排队。二三线城市的情况当前仍需观察济南、郑州能否顺利完成正式申报，二三线项目的租金水平和续租稳定性普遍弱于一线，最终取决于实际发行定价与运营状况。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。